第五百七十九章 商业地产
会后，陈学兵把舅舅和毕亚雄留下，还留了财务总监苏静，开口直言：
“控股集团账上没钱了。”
于春尹知道控股集团几乎是陈学兵私人的钱袋子，倒是颇为干脆：“那就利润归母吧？我们留下一部分做接下来的项目就行了。”
毕亚雄倒是没有急着答复，盘算了一番后道：“成都这笔利润还得交税，四级超率累进规则，项目的增值率小于50%，税率30%，要交7.5个亿，我们还有经营利润，去年四季度两广熟料冲到380–400元/吨，茂田水泥厂的熟料赚得不少，净利润有1.6个亿。”
陈学兵听完笑了：“怎么，你们准备让我全部提走？”
毕亚雄很直接道：“公司是你的，你缺钱当然可以提走，只要留下10个亿，加上供应商压款，我们就能把合肥和成都IFS项目顺利做完。”
这个估测倒是很大胆。
因为合肥购地款就得支付五个亿。
而且，这是个超低价的购地合同，地可不是白拿的。
50万平方的土地里，要给市里修个市政滨湖广场占地10万平以上，要有天鹅湖亲水平台、音乐喷泉、城市地标雕塑、会展草坪、预设一个连通地铁的地下通道。
这是隐形地款，至少要花两三个亿。
剩下的40万平，至少要修一个大型购物中心、两座写字楼、一个高端住宅区，还能做一些沿街商业。
总投入不会低于30亿。
如果高端住宅区和写字楼能顺利预售出去帮助稳定现金流，那么低比例周转项目是有可能的，但这就要看政府在周边的开发情况，和自身的规划能否让安徽的高端人群满意。
如何跟政府协商，如何设计规划，如何动员材料供应商，如何快速落实建设，都会影响现金流周转，这无异于一场综合大考。
而成都的IFS项目，123亩土地约8.2万㎡，按照3.0容积率，正常建面差不多能达到25万㎡。
不过南城都汇和股安锦城一号这两个人口密集的小区都在那儿，以高新区对那块土地所需的商业配给，商业要做得非常密，容积率可以超标，高新区也会睁只眼闭只眼。
实际修起来，容积率要超过5.0，至少要有一座商业裙楼和两座写字楼。
这块投入不会低于20亿，而且项目内的周转渠道只有写字楼的预售。
这些情况，毕亚雄也是早就知道的。
毕亚雄居然敢用5亿的流动资金就把50亿的项目应承下来，想必是对目前的供应商系统非常有自信了，有把握能把四川供应商的30亿稳稳拿在手里使用，不出现挤兑。
不过钱是一码事，怎么做好又是一码事。
“商业地产的运营，和住宅有很大不同，商业地产要考虑的问题比较多。”
陈学兵认真讲起两者的商业模式：
“首先是地的问题，我们要高效扩张商业体，必须以低成本拿地，并且位置要好，这就必须满足政府的政绩需要。
“官员一届，最短是三年。
“所以我们大多数时候要在拿地后18个月完工，迅速解决本地的税收和就业问题，带来城市形象的变化，这样才能保证大多数经手官员能吃到修建带来的政绩，购地谈判才会好谈。
“就拿合肥来说。
“合肥天鹅湖的土地，政府很清楚那边的发展空间有多大，并且投入了重金在周围搞开发，将来价格是一定要大涨的。
“之所以能低价给我，除了基于我们双方的友好合作关系，更重要的是我给了合肥一个宏伟的商业综合体规划，这远远超出了本地建设商的眼界，并且我也展现出了落实规划的实力，合肥愿意相信我。
“当然，合肥的需求又有所不同。
“书记是新上任一年多，而且整个班子干出了京东方双厂落地这样的政绩，又在推行股权财政，不可能干三年就走，而市长很可能接任书记的位子，继续在本地干，把政策坚持下去。
“所以两个主官都不急，他们更希望做出一个漂亮、完美、高投入的商业综合体，真正做出一张城市名片，留下长久的口碑。
“做得慢，他们是不会生气的，但做得不好，他们就会有意见。”
他顿了顿，又道：“成都这边的情况又要另外考虑，地虽然是有了，但那是片住宅地，我们要改性质，增加容积率上限，必然要政府许可，目前市里区里都急于改变那一片的商业情况，目前也没有新的土地去规划商业体，所以审批方面是比较简单的，但我们的规划必须做得快，从审批开始18个月内，必须落成整个商业体，让两级班子看到效率。”
“从这一点上，我们已经打下了基础，整个四川项目的高速落地，我相信，成都认可我们的实力，也认可九龙仓的牌子。”
“关键是，接下来我们不能砸了这块牌子。”
这一番分析，毕亚雄、于春尹、苏静三人连连点头。
毕亚雄自信笑道：“2007年全年我们没有停工一天、没有延期一个节点，咱们股安的成绩拿出去，绝对是四川第一，西部前列的城市建设商。”
之所以能称为城市建设商，是因为股安还干了两条路。
尤其是都汶高速那条路，五个月便解决了一个中铁一局两年都没有搞定的高瓦斯隧道，这件事毕亚雄下了大力气，不仅找来了葛洲坝系的专业施工团队，还有重交大土木建筑学院的书记周志祥亲自到现场调技术力量配合。
这事，省交通厅和建设厅是联合给股安发了奖的——金牌城市建设商。
“IFS这个项目在成都，我们调材料，人手都方便，加上九龙仓的先进设计理念，18个月之内，我们一定能再完成一个金牌商业体！”
毕总言之凿凿，说完手一挥，一股子将军的气势。
陈学兵却笑着摇头：“九龙仓的设计理念并不适合这个项目，他们的IFS玩的是超甲写字楼+顶级酒店+高端公寓+高端商业四件套，商业楼的空间设计是十字主动线+通天中庭，这个项目地方小了，他们的设计展不开，我有比他们更好的设计，此次我选择和他们合作，是看上了他们的商业化能力和品牌溢价。”
这话让三人为之一愣。
IFS可是亚洲顶尖的商业综合体品牌，你有更好的设计？
见三人投来的怀疑目光，陈学兵只是淡淡一笑：“设计这块并不是做大陆商业地产的核心能力，商业广场的设计核心无非是空间动线和功能布局的问题，怎么让顾客从入口进来，吸引他们逛完更多的商铺才能出去，我可以让重交大出图，给你们几套大中小型的设计模板，至于外观，无非是玻璃、金属板、灯光秀，白天高、大、伟，晚上亮、动、炫，最先进的灯光理念和最好的供应商我都可以让京东方提供给你们。”
他言语间无比自信。
什么叫吃过见过？
他逛过的商场从国内到国外，数不胜数，以这年头的理念根本不可比。
这方面他虽然不算很专业，但多少是有些理解基础在的，要跟设计人员沟通出几张图纸，可比跟奇点的工程师沟通软件设计简单多了。
此时，于春尹想起了胖东来，心里也信了八分。
那座胖东来大店，如今在江北可是妥妥的地标。
建胖东来的时候，集团可还在重庆。
这外甥，从小也没去过几个地方，几次出省都是他带着去的，真不知道从哪有的这些见识。
陈学兵看到舅舅盯着他一副深思的模样，也收住了这个话题。
舅舅和老妈在外人面前还是很给他面子的，每每有人问到他以前的事，是不是从小就对商业感兴趣，俩人回答都是“他小时候就聪明”，“从小就喜欢研究这些”之类。
但他知道，俩人对他突然的改变心里都有莫大的疑惑，也问过他许多次这方面的问题，只是他不喜欢回答，俩人找不到原因也只能作罢，把原因归为“开窍”什么的。
而陈学瑾不同，弟弟对他的改变从来没问过，但他能感觉到陈学瑾从某一时间段开始突然对他多了些敬重。
他回复思绪，转而提起眼前的事：“IFS品牌的奢侈品资源是亚洲顶级，这块地里面，我们的住户消费能力是比较高的，还有南城都汇的一期客户也是高消费人群，可以适当引进一些国际中高端美妆和鞋包品牌，你们也要借这个合作机会和商家建立联系，方便以后我们的商业地产发展，这是最宝贵的资源，一线的奢侈品，成都目前消费不起，但是北上广深的商业项目还是可以引进的。”
“我们要成立自己的商管公司，对接品牌商家资源。”
“IFS合作的三家，其中LVMH集团旗下有Louis Vuitton路易威登、迪奥、芬迪、纪梵希这些一线服装品牌，葡萄酒有酩悦香槟、唐培里侬、轩尼诗，香水美妆有娇兰，腕表珠宝有尚美巴黎、泰格豪雅、精品零售有丝芙兰。
“还有PPR集团，旗下的Gucci、巴黎世家、麦昆、宝诗龙、彪马、春天百货。”
“历峰集团旗下的卡地亚、梵克雅宝、江诗丹顿、积家、万国、伯爵、沛纳海、万宝龙。”
“这三家合作好了，就足够开一个奢侈品商场了。”
“但是人家傲得很，没有IFS的引荐，国内没有名气的商业地产是绝对请不来的。”
陈学兵能对这一系列品牌的如数家珍，还要拜前妻所致。
那个婆娘就是这些品牌的铁粉，天天在他跟前念叨“XXX都给他老婆都买了XXX，你什么时候给我买一个X牌子的XXX”，搞得他不厌其烦，有时候也会查阅这些品牌的来历和价格，加上这一世和吴光正往来，有所了解。
而面前的三人听到这些信息，就有些震惊了。
“这么多大牌子.……都是这三家的？？他们创办的？”毕亚雄道。
“不可能吧，这些牌子都有自己的品牌故事啥的，时间长的都有两三百年了吧？”于春尹有些不信。
他也曾有个败家婆娘，听过很多品牌故事。
“他们不是创办者，是收购者。”陈学兵笑道：“他们三家控制的牌子我刚才还没数完，过去20年，顶级奢侈品牌大多都被收购了，奢侈品品牌的扩张需要大量资金，开设旗舰店需要高昂的租金和装修费用，举办时装秀和广告活动需要巨额投入，研发新产品也需要持续投资。对我们做商业广场的人也是一样，不可能一家一家去谈，就是因为这种集中化运营，集中谈判机制，他们的货才能铺到全世界，很多不愿意被收购的品牌，也在这种机制的竞争下消失了，所以不是知名品牌都被他们收购，是没被他们收购的，大多都活不下去了。”
“啧啧。”苏静看了看自己身上的纪梵希西装，“搞半天我们跑到大商场挑来挑去，都在几家公司的店里逛。”
“也不止他们三家，还有斯沃琪、欧莱雅、雅诗兰黛、宝格丽、蒂芙尼、普拉达这些，旗下都有很多牌子和自运营品牌。”
陈学兵列举了一些，又道：
“高端商业需要他们支持，但我们还要做自己的中端品牌，这才是迅速扩张的关键。
“中端百货，首先要考虑超市、电影院、KTV、家电数码，这是大项目，其次就是服装、化妆品、休闲和餐饮，这些我们可以合作，也可以投，股安建设不做投资，但是看好的合作方可以推给控股集团，推给长征，由我们的专业部门来投，股安建设的商业项目可以推广他们，集团和长征的投资又可以加强这种合作的牢靠性，并且从中获利，这是双向反哺。”
“只有这些品牌的合作权牢牢捏在我们的手里，我们的商业项目才能无往而不利，18个月完成一座商业地产的目标才可能实现，从而加强政府方的信任。”
“我们只要能拿到最好、最便宜的综合地块，商业项目配合住宅项目一起建，住宅做资金流，商业做长周期租金回报，我给你们打通银行和其他的资金渠道，五年之内，我们至少在全国开起100座商业广场，其中70%是三四线城市的中小型综合体，30%是一二线城市的区域中心。”
陈总随口一出，就是顶级商业模式。
讲道理，这玩意真没什么技术含量。
旁边三人却听得激动不已。
“一百座，这不是……要垄断全国啊？”
陈学兵笑了一声。
“难平衡的在于住宅，住宅区域要快速创造现金流，就难免赶工期，到时候大家觉得地段好，房子不愁卖，不注意质量问题，搞出一堆破烂，就是砸了我们自己的牌子。”
万达曾出现的问题，他一开始就摆在毕亚雄面前。
毕亚雄当即拍桌子：“这个问题绝对不可能在我们公司出现！”
陈学兵摇摇头，咧起嘴角：“林子大了，什么鸟都会有，你们作为顶层负责人，要做好现金流，不能让下面的人心慌，也要做好质量把控制度。”
“至于商业模式的细化，我会亲自设计，你们只负责执行。”