第六百三十三章 天时地利
陈市长的“会议”结束在20分钟后。
结束得比较快，是因为秘书悄悄告诉他，办公室里有一阵没说话了。
等他回到办公室，陈学兵与侯为贵分坐两边，表情平静。
“两位聊得怎么样了？”陈市长笑着打破沉默。
陈学兵只是微微点头。
而侯为贵又思忖了一阵，悠悠道：“陈总给我上了一课啊。”
他说着抬眼，看向陈学兵：“中国企业总靠低价倾销，走不远，但中兴家大业大，几万张嘴等着吃饭，船头不能说转就转，饭要一口一口吃，路要一步一步走，对吧？”
陈学兵也抬眼直视侯为贵，静等下文。
侯为贵缓缓说道：“研发就按你说的，TD-LTE研发团队，我们三个月内扩张到千人。”
“专利池的事，可以先搭框架，基站侧的天线、组网算法专利，先放进池子里交叉授权，对内互不收费。对外谈高通，我们可以统一口径、联合应诉，但要不要彻底绑成一块跟高通硬碰硬，得看情况，不能把中兴整个海外业务都拖进去。”
“手机业务，全线上昆仑系统不可能。”他语气干脆起来：“国内所有TD制式机型，下半年起接入昆仑，芯片优先用展讯的方案，这部分移动给多少合约机订单，我们就做多少。海外市场，可以用你们的CPU搭载WCDMA和CDMA的基带，先拿两款入门智能机做试点，预装昆仑系统，跑东南亚、非洲市场。卖得动，我们扩产，卖不动，我们及时止损，你看如何？”
陈学兵脸上没什么意外的表情。
这几个条件答应得还是有些保守，换做以前，中兴这么大的国内盟友他肯定还要再争取一下，拿到更大的支持。
但是现在，他的合作眼光已经不必再完全局限于国内了。
全球运营商，自有移动去争取。
全球主流基站设备建设商里，第一梯队的诺基亚西门子通信、爱立信，都是纯粹的欧洲厂商，他都可以拉拢。
一梯队里还有一家法美合资的阿尔卡特朗讯是WiMAX技术路线的核心推动者之一，只能排除在外。
二梯队里排第一的华为已经和他紧密合作。
剩下的加拿大北电，美国摩托罗拉，都有倒闭之象。
而中兴，不过是在第二梯队里敬陪末座而已，技术前瞻能力也远不如华为，自己更多是拉他们一把，让他们上车。至于他们的TD研发最终能做到什么程度，手机业务能否从中华酷联时代走到华米OV时代，就看他们自己的造化。
他起身，朝侯为贵伸出手。
“就按侯总说的来，中兴只要积极投入TD研发，展讯的研发成果就会对你们敞开。另外手机方面，既然中兴还是坚持低价策略，展讯的芯片可以给中兴入门款特供价，比我们之前的供应商价低十个点。”
他说的“入门款”，是指展讯现在手里的ARM公版CPU版存货。
展讯要升级换代了，基带SOC以后要集成奇点自研CPU的IP，能力会比以前强不少，这个消息昆仑厂商们都清楚，所以最近拿货量较少，中芯国际那边又包着产线不停生产，库存积压便有点大了。
中兴不想在智能机赛道进行高投入，这一波正好低价清掉公版SOC库存。
这个条件落入侯总耳朵里就很动听。
“陈总年轻，却有这般气度，难得。”侯为贵感慨了一句：“说句实在话，以前我觉得你是做资本，赚快钱的，这两年看下来，你是真想做实事。”
刚进来的陈市长哈哈大笑：“好事，好事啊！我就说你们俩凑一块肯定能擦出火花，这样，中午别走了，就在楼下食堂吃工作餐，我作陪，你们再对对合作细节，市里也给你们站台，要搞研发，搞生产，需要土地、人才政策，都好说。”
他听到又要搞研发，又要造手机的，还以为两家有什么大刀阔斧的合作，要合资建厂、研究所什么的，立马先把话放出去。
深圳已经错过了陈总的成长期，不能再错过陈总的成熟期了。
侯为贵闻言有一丝尴尬。
中兴只是试试水而已，这事真没什么合作细节好对的。
陈学兵笑了笑，看向陈市长，换了个话题：“领导，地铁的事，说说吧？”
“哦！”陈市长一拍脑袋，走向自己的办公桌拿出一叠文件递给陈学兵，“深圳地铁二期工程你知道吧？有五条线，其中5号线塘朗车辆段、2号线蛇口西车辆段、3号线横岗车辆段，这三个都是二期规划里的核心综合基地，目前正在土建招标阶段。”
陈学兵听完，也没展开手里的资料，回想了一下，道：“车辆段，综合基地，要做上盖物业？”
所谓车辆段，就是地铁的停车场和4S店。
列车夜间归宿的地方，还要承接列车的检修保养功能，同时要配套物资仓库、运营人员办公楼之类的。
有些可以放到地下，有些得在地上。
“看来你有了解。”陈市长点了点头，“车辆段建设的本质是大型房建工程+市政配套，我们打算在地上做一些住宅和商业的开发，还有一些地铁车站周边的市政道路恢复、地下过街通道、商圈连通空间、管网迁改配套等等零散工程。”
“你应该知道，车辆段的盖板结构、转换层、预留预埋必须和车辆段本体同步设计、同步施工，而车辆段的屋顶就是上盖物业的地基，两者是结构上的整体，里面存在很多技术和数据关联性，所以市里的意见是出于安全考虑，最好是给一家有实力的公司进行合并开发。”
陈市长说到这儿，笑容逐渐深了：“所以我们这一查资质呀，你们简直就是最适合的公司！住宅，商业，道路，管网，你们都有过历史项目，实力又雄厚！而且地震之后，全国轨道交通都在紧急升级人防与应急疏散标准，你们又是唯一一家具备‘震后实测的地下空间抗震加固经验’的公司，这个重任啊，非你们莫属喽！所以我们单独把准备建设的三个车辆段全部抽出来交给你们开发，怎么样，愿不愿意为市里排忧解难？”
陈学兵也听得笑了。
还真是天时地利人和了。
地铁项目是许多公司抢都抢不来的，因为这种项目有大决议背书，坏账概率几乎为零，还能直接用来提升银行授信等级。
而且这种上盖物业，属于配套划拨用地，通过定向协议价出让供地，土地成本通常仅为同地段招拍挂地价的40%-50%，相当于用极低成本拿到地铁口的住宅和商业用地，开发利润可想而知。
这肥肉都喂到股安嘴边了，哪能不做？
“上盖开发板块大概有多大？”陈学兵直接问道。
“嗯……三个车辆段的上盖规划，总共有200万平方左右的开发建面，不过要按照市里的要求开发，配比为75%住宅+15%商业+10%教育配套。”
“土地出让价呢？”
“我们按照最终审批的建面出让，综合单方成本大概在1500吧。”
陈学兵心里快速算了一笔账。
深圳的地铁口住宅售价，就算在当前的低位环境下，至少也在10000-11000一平米。
明年的涨幅则会非常吓人，涨到两万以上都有可能。
1500的土地成本，建安成本按高了算，2500-3000，如果在两万左右的价位出售，土地增值税可能会比较高，但也超不过2000。
加上一些运营成本，6500-6800块。
按照今年的行情已经是大赚，若按明年，至少两倍利润。
光150万平建面的住宅，利润便超过200亿。
还有商业区。
当然，在深圳眼里，利润肯定没有这么夸张，顶多是30%-40%左右的利润，比普通房建要高一倍，而且规划中的10%教育配套是由他无偿负责，还会抵消掉一部分利润。
不过四万亿政策落地之后，深圳的想法肯定会改变了。
要达成这笔超高利润的前提，是在今年年底四万亿落地之前把地拿下。
“这三个点，我们大概要投入多少钱？”陈学兵沉着问道。
“这个项目呢，征地拆迁由地铁集团负责，其他都是给承包商，三个车辆段的总建筑面积约为82万㎡，合同总投资额是51亿，利润有多少，就看你们的管理水平，按照我们之前的统计，承建商至少有8个点的税后利润，你们要是管得好，能做到10个点……地下已经不亏，关键是地上部分的利润高啊。”
陈市长对项目颇有自信，一副报喜的架势。
陈学兵却点出关键：“这是BT项目吧，我们要垫资多久？几年付清。”
陈市长笑了起来：“这是自然，否则我们也不需要找你了，竣工验收合格后分5年等额本息回购，每半年支付一次，共10期付清。你放心，我们会给利息，利率按央行同期5年期以上贷款基准利率下浮10%执行。”
按照当前基准利率7.83%，下浮后约在7%。
这份利率，如果找银行借，可能会亏一点，如果找平安融资，便完全能覆盖利息了，利率上还能小赚。
陈学兵脸上不作喜色：“按照今年的贷款形势，钱可不好借啊。”
陈市长却一副看透一切的笑容：“哈哈，堂堂大陆首富要是都搞不定这点钱，那我可算看错人了，你心里恐怕在想地上物业的开发需要多少钱吧？放心，地上开发我们不催你，教育配套设施方面，塘朗、蛇口西两个大型车辆段各配一所九年一贯制学校，横岗车辆段配一所全日制小学移交教育局就可以，幼儿园我们就不要求了，周边几个居住区配套的幼儿园基本能覆盖，差的我们统筹公开招标补建就行。”
盖小学初中，操场食堂教学楼就能占很大地方，教室设施也是政府自己配，而幼儿园建筑体量小、功能密集，厨卫、活动场地、消防专项要求多，单方建安成本比普通中小学高很多。
陈市长这一句话，至少能给他省一两千万。
陈学兵却摆摆手：“我们做的是高端住宅，配套上是绝对不会省的，按照我们以往教育配套的建设标准，中小学一律按照省一级学校标准建设，普通教室、理化生实验室、音体美功能室、图书馆、报告厅等专业空间还有塑胶操场、室内体育馆、教职工宿舍、食堂，一个都不会少，还会配备校园安防系统，每个区一个幼儿园，同样按照高标准建设，我们给业主的是最好的公立教育配套，希望市里也不要吝啬优秀的师资力量。”
有教育设施配套要求的地块，对别人是压力，对他来说是潜力。
政府要他修学校，就得配教师。
他把学校修得好，才好跟政府提师资力量方面的要求，把学校的规格提高。
长此以往，“股安配套好学校”这块招牌竖起来了，等学区房火起来，股安这块牌子，在一二线城市至少要增值五百到一千块每平方，股安对一些需要教育配套的城市来说也会独具吸引力。
“好！”陈市长不由得竖起大拇指：“我就说找你们没错.……”
他还待多夸几句，陈学兵又是一摆手。
“陈市长，有个问题我得说清楚。”
“嗯？”
陈学兵一副担忧地神色道：“车辆段的和上盖物业的地基是一整副钢筋骨架，如果要等地下工程做完了再走地上的用地流程，后期就得凿开盖板改结构，不仅多花一笔冤枉钱，工期也肯定拖，赶不上大运会的通车节点。”
这个项目昨天晚上他已经整体了解过，陈市长提出的三个车辆段分别对应 2、3、5号线，全部是2011年深圳大运会的配套交通工程，属于省市两级重点督办项目，有刚性通车节点。
陈市长闻言点头：“你的意思是？”
“我的意思是，审批的节奏要快。”陈学兵条理清晰道：“我们必须确保地上的开发是我们的，才好做前期建设，那就得先让地铁项目总包方、国土局和我们签三方框架协议，把核心条款和上盖综合地价锁死，后续基准地价调不调、市场涨不涨，都不影响地上项目，土地出让金我们也不掏现金，全额等额抵扣BT项目的回购款，走财政内部划转流程，也不给市里增加当期的财政压力。”
陈市长皱了皱眉。
陈学兵这是想少垫一大半的钱啊。
200万方，1500块，可就是30亿了。
不过转念一想，陈学兵的说法也有道理。
买地的钱，只要进了财政，说不好就被划到什么地方去用了。
到了需要回购的时候，财政又得筹钱结算。
看似都在政府财政打转，花钱的和筹钱的可不一定是同一拨人。
这样的提议摆到会上讨论，有人不同意，也肯定有人会赞成。
陈市长思索了几秒，道：“这个.……我可以帮你提一提，但是能不能通过，我不保证。”
陈学兵其实并不强求地价抵扣的事情，重点在于赶紧把购地协议给签了。
这么大块地，还有边建边征地的过程，半年内完成全部土地移交不太可能，只要能把购地价格定下来，就算成了。
不过此时他把对方的犹豫看在眼里，感觉地价抵扣或也可商议，立即又给对方补了颗定心丸：“我现在就可以安排人过来看图纸，只要市里同意，施工这边我们不需要等手续全齐，只要框架协议一签，基础工程我们就提前进场干，手续可以同步来补，大运会通车是重大任务，工期的责任我们可以担着，绝不给市里拖后腿。另外，这三个车辆段我们打算按全国地铁抗震加固示范工程来做，同步申报住建部的专项试点，审批顺一点，项目早落地，深圳就能早拿一个全国性的民生样板。”
这就是陈市长想要的标准答案。
保障工期，抗震示范工程。
可以说，市里找陈学兵，想要的就是这些。
陈市长都还没想好怎么开口，陈学兵就一股脑把条件甩出来了。
而且，陈学兵似乎比市里想得更多。
住建部专项试点，全国性民生样板，这些词，听着真是极为诱人啊。
陈市长很快露出了笑容，一拍手，洪亮道：“好，你的想法，你的要求，我帮你上常委会去说！”
一旁的侯为贵感觉喉咙有些干涩，抬眼一看手表，陈市长进来不过五分钟。
五分钟时间，陈学兵便和深圳谈成了一桩如此大的项目，而且看似双方各有所得，皆大欢喜。
大手笔啊。
大魄力。
陈学兵若知道侯总此时的想法，只会付之一笑。
为了这五分钟，他昨天看了一晚上资料，想了好几个小时。
真正的功夫，从来都不在台上，而在台下。
这一拳打出去，带着他二十年的经验，所有的优势尽数捏在手中，直击深圳痛点。